中古マンションQ&A

家を購入する際の諸費用にはどんな項目があって、どれくらいの費用がかかりますか?

大きな項目としては①登記費用(登録免許税や抵当権設定費用など)②銀行保証料③仲介手数料があります。

上記以外の費用としては①契約時の印紙代②固定資産税等の日割精算金③銀行事務手数料などになります。

 

諸費用の目安としては住宅購入代金の10%程度を見込んでいただければ良いかと思います

自己資金が少ない(無い)のですが、購入できますか?

ご安心ください! 売買契約時にかかる手付金を現金でご用意いただければ大丈夫です。

 

売買契約時の手付金があれば、その他の諸費用(仲介手数料、登記費用、銀行保証料、火災保険料等々)を住宅ローンに上乗せして借り入れることが可能です。

 

実際に借入できるかどうかはお客様の状況や金融機関によって異なりますので、お気軽にお問い合わせください。

住宅ローンの審査はどのタイミングで申し込めばいいのですか?

住宅ローンの事前審査に関しては、ほとんどの金融機関がお客様ご本人だけでなく、不動産会社による代行手続きに対応しています。

 

オープンルームやオープンハウス、インタネットからのお問合せなどで実際にお部屋を見学して『この家が欲しいっ!』と思った時に手続きをスタートすれば大丈夫です。

住宅ローンを申し込む銀行はどうやって決めればいいのですか?

普段 オープンハウス等でお話しさせていただく際には、大きく3つのポイントをお聞きした上で ご提案をさせていただいています。

 

●お客様の個人情報(業界用語で『属性』と呼んでいます)

 1.個人事業主・会社役員なのか。会社員なのか。

 2.会社員の場合の雇用形態 ⇒ 正社員・契約社員・派遣社員

 3.お勤め先での勤続年数、去年の年収(手取り額ではなく総支給額(税込)です)

 4.車のローンやカードローン、リボ払いなど他の借入の有無

 5.過去のカード支払いや家賃などでの滞納の有無

 6.購入する際に使える現金(物件の頭金や諸費用を現金で賄えるか、全て借入する予定なのか)

 

●購入したい物件の情報(オープンハウスにご来場いただいた際には不要ですが・・・)

 1.一戸建てなのかマンションなのか

 2.新築なのか中古なのか

 3.物件の価格

 

●希望する金利(変動なのか期間固定なのか)があるか

 ⇒ 金利の種類・内容はこちらで詳しくご説明

 

上記の3項目と、お客様のご希望をお聞きした上で、最適と思われる銀行(都市銀行・地方銀行・信用金庫等々)をおススメさせていただいています。

⇒ 銀行ごとの特徴はこちら

一戸建てと比べると、マンションの管理費や修繕積立金、駐車場代はもったいないのでは?

とっても頻繁に聞かれる質問です。

個人的に『管理費』はもったいない部分もあるかと思いますが、修繕積立金や駐車場代は考え方しだいと思います。

 

一戸建ての場合は『強制的に』集金されることはありませんが『修繕費』が不要なわけではありません。一戸建てでも12年~15年の周期で外壁塗装をする必要はありますから、その費用は計画的に積み立てておかなければなりません。

費用が足りなかったら工事を先延ばしにするか、足りない分を一括で用意するかのどちらかになります。

自己責任で管理・積立てをするか、強制的に集金・積立てをしてもらうか。結果的に用意する金額はあまり変わらないのではと思います。

 

敷地内の駐車場代は管理組合の『管理費会計』に積み立てられていきます。管理費会計は共有スペースのちょっとした修理(電球の交換など)代金などに使ったりするためのものですが、いざという時には大規模修繕工事の工事費用に回すこともできるお金です。管理組合の『へそくり』みたいなものですね。なので、駐車場代も決して無駄にはならないかと思います。

 

管理費は微妙ですね。

一戸建てのように自分でやればタダになることを管理会社に頼めば費用がかかる。手間と時間をかけるのか、お金で解決するのか。ちょっと乱暴に表現するとこんな感じかと思います。

管理会社への管理形態(常駐・日勤・巡回・自主管理)によっても変わってきますしね。

 

⇒管理形態の詳細はこちらから

古いマンションは地震が心配なのですが・・・

1つの目安に『耐震基準』があります。

『建築確認済証』(建物を建てる前に市町村に対して『こんな建物を建てますよ~』と申請を行いOKが出た証拠です)の交付日が1981年(昭和56年)6月1日以降の建物が現在の耐震基準(通称『新耐震』)の建物、それ以前の建物を通称『旧耐震』と呼んでいます。

 

●新耐震の基準

 震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと

 震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと

●旧耐震の基準

 震度6強から7に達する大規模地震に対して ⇒ 基準無し(驚!)

 震度5強程度の中規模地震では倒壊しないこと

【参考】

2016年4月の熊本地震で被害の大きかった益城町中心部では、

 旧耐震基準による建物702棟のうち225棟が倒壊した(倒壊率32.1%)

 新耐震基準による建物1042棟のうち80棟が倒壊した(倒壊率7.6%)

 

建物の強度だけではなく、地盤の強さや地震のゆれ方(縦ゆれ・横ゆれ)、本震と余震の強さや回数などの複合的な要因が関係してきます。

 

耐震基準はあくまでも机上のシミュレーションです。『想定外』の事態が起きることも多々あります。この部分はお客様それぞれでお考えになっていただき『やっぱり不安・心配』でしたら旧耐震の建物の購入は避けた方が良いと思います。

 

個人的な考えでは、気に入った場所で、気に入った間取りで、納得できる金額だったら旧耐震の建物でもOKです。

昔のマンションは梁や柱が今のマンションより太いので、多分けっこう頑丈に建っている気がする・・・

それに、新耐震の建物より絶対に安いしっ!(笑)

リノベーション・リフォーム済みのマンションを買うのと、古いマンションを買って自分で工事するのではどらがおススメ?

昔は『古いマンションを買って自分でリノベーション』でしたが、今は『リノベーション・リフォーム済みのマンションを買う』です。

 

以下、まったくの個人的な意見をまとめます。

 

●リノベーション・リフォーム済みのマンション購入

総額、工事完成後の状態が確認できる

最低でも引き渡し後2年間の『瑕疵担保責任』が付いている

引き渡し後すぐに引越しができる

工事中に近隣や管理組合等から苦情があった場合も解決した状態になっている

 

●自分で工事

住宅ローンの審査に間に合わせるため、工事の打合せや請負契約までの余裕が少ない

 ⇒ ここを急がないとマンションを誰か他の人に買われてしまう可能性もあり

室内をスケルトンにするようなフルリノベーション工事の場合、正確なプランや見積もりは引渡しが終わってからになることがほとんど ⇒ 当初の予想より費用がかかることも多々あり

工事を着工するのは管理組合に工事内容を提示して承認をもらってから。承認をもらうまでにおおよそ2週間~1ヶ月必要

工事が着工して解体工事が進んでいくと『壊してみたらこんな状態だった』などの事態が発生して追加工事費用やプラン変更が必要になることも

工事が進んで完成後の状態が分かるようになると『ここを変更したい』とか『えぇ~~、こんな風になっちゃうんだ・・』とかの事態が発生することも

工事中に万が一他の住人や管理組合から苦情が入ったら全て自分の責任で対処しなければならない。(なぜなら貴方が工事の施主であり、最終的な責任者だから)

着工から工事完了まで(工事内容によっては2か月~3ヶ月)の間は住宅ローンと賃貸の家賃のダブル支払状態

 

 とてもじゃないですが、仕事をしながらこれだけのことをこなす体力も根気も無いです・・・

 

●一番おススメできないこと

 リノベーション済みのマンション(リフォーム済みのマンションはケースバイケースですが・・・)を購入後にリフォームすること。

 細かい理由は省きますが、多分、不動産会社やリフォーム会社に騙されてますよ。お気を付けください。